부동산 감정평가 방법(feat 시장접근법, 비용접근법, 수익접근법)과 투자가치 분석

● 부동산의 일반적인 매매가격은 매도자와 매수자 사이에서 결정합니다. 그러나 은행에서 부동산을 담보로 대출을 받을 때는 "감정평가"라는 방법을 통해서 가격을 산정한 후 대출을 받을 수 있습니다. 오늘은 그 감정평가 방법 3가지에 대해서 알아보겠습니다. 

● 시장접근법, 비용접근법, 수익접근법

시장접근법의 가격(p)=사례x사정보정x시점수정x지역x개별

 

비용접근법의 가격(p)=현재 재조달 원가(c) x 감가수정(d)

 

수익접근법의 가격(p)=순영업소득(NOI) / 환원이율(R)

 

재조달 원가는 직접법이나 간접법을 사용하여 대상부동산의 생산시점의 감가수정(d) 혹은 현재시점으로 산정해야합니다. 

 

거래사례에 특수한 사정(연고자나 특수관계인과의 거래 등)이 관련되어 있다면 거래사례로 선택하지 않는 것이 바람직하나, 선택하였다면 사정보정을 통해서 정상가격으로 보정이 가능해야 합니다. 

 

환원이율을 구하는 방법은 시장비교방식, 요소구성법, 투자결합법 등이 존재합니다. 

 

소득접근법은 논리적이고 이론적이나 주거용, 교육용, 공공용 등의 비수익성 부동산에 대해서는 적용이 곤란하다는 단점이 있습니다. 

 

● 부동산 투자가치 분석법 

가능총소득(PGI)의 산정시 실질적으로 임대가 되는 면적에 대한 수익을 산정합니다.

 

영업경비는 대상부동산과 관련된 전기 및 수도료, 청소비 등을 말하며 자본적 지출과 비현금성 지출인 감가상각비는 포함되지 않습니다. 

 

산정된 분석 대상 부동산의 투자가치는 시장가치와 비교하여 투자가치가 시장가치 이상이면 투자의 의사결정을 내리게 될 가능성이 높습니다. 

 

Cash on Cash 수익률은 단순하게 순현금흐름을 자기자본으로 나눈 값이며, 내부수익률과는 다르게 화폐의 시간가치는 고려하지 않습니다. 

PGI(가능총소득)-공실 및 대손+기타소득(주차, 자판기...)=EGI(유효총소득)-OE(영업경비)=NOI(순영업소득)

 

이 때, OE에서 자본적 지출, 감가상각비 이 두 가지는 경비로 보지 않습니다.